Brookfield 与 Blackstone 向美国工业户外储存投入数十亿美元，租金已升至每英亩约11,000美元，涨幅达103%。

华尔街最大的另类资产管理公司正把目光投向一个曾被忽视的细分领域——工业户外储存（IOS）。2026 年 11 月 14 日，Brookfield 与 Blackstone 宣布大规模资金投入，此前 IOS 的租金自 2020 年以来已翻倍。

租金为何飙升以及资金流向

Newmark Research 与 Alterra IOS 的数据表明，平均每英亩月租金已从 2020 年的约 5,400 美元涨至 2026 年第三季度的近 11,000 美元，涨幅为 103.5%，远超传统室内仓库的 66% 增长。AI 驱动的建筑设备需求是主要推动力。

Brookfield 今年早些时候斥资 12 亿美元收购 Peakstone Realty Trust，获得超过 70 块 IOS 场地。Blackstone 则侧重于融资，已向 IOS 业主提供六笔总额超过 11 亿美元的贷款，其中包括 2026 年6 月向 Alterra IOS 发放的 2.44 亿美元贷款，用于收购 37 处物业。

所有权碎片化为小投资者留出空间

尽管机构资金涌入，IOS 市场仍高度碎片化。当地投资者仍掌握大量三至五英亩的优质地块，这类地块无需巨额资本即可实现租赁和稳租。Newmark 的 Adam Petrillo 表示，三英亩的优质 IOS 项目即可产生稳健现金流，为家族办公室和地区基金提供进入机会。

CanTex Capital 的 Sam Cheema 说明，IOS 缺乏统一的面积或层高标准，使每块地块都独一无二。这种异质性让小型投资者能够通过组合资产或与地方政府合作，抓住区域规划带来的增值机会。

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地理位置与基础设施驱动租金差异

租金增长最快的城市包括巴尔的摩（+204%）、休斯顿（+159%）和诺福克（+148%），这些地区靠近港口、铁路和高速公路。相比之下，南佛罗里达和萨凡纳的租金增幅落后于传统工业空间。

Alterra 指出，港口活动是租金上升的关键因素。随着集装箱吞吐量的波动，靠近活跃港口的 IOS 资产能够收取更高租金，而远离物流枢纽的地块则增长缓慢。

收益率优势与租户信用质量

IOS 资产的收益率通常比同类室内仓库高约一个百分点。租户范围从本地承包商到投资级企业，兼具高收益和较强信用。NAI Hiffman 的 Alex Sutterer 预计，随着机构资本的进入，收益率差距将逐步缩小，但当前的溢价仍具吸引力。

• Brookfield 以 12 亿美元收购 Peakstone（2026 年 5 月）
• Blackstone 向 Alterra IOS 发行 2.44 亿美元贷款（2026 年 6 月）
• 租金涨幅 103.5% 至约 11,000 美元/英亩/月（2020‑2026 Q3）
• 租金增长最快城市：巴尔的摩 204%、休斯顿 159%、诺福克 148%

常见问题

官方数据来源

• SEC EDGAR 公司文件
• 美联储 (Fed)

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